近年来百强物企物业费收缴率持续走低，住宅物业撤场现象加速蔓延，项目留存率持续回落。在此背景下，中指研究院开展系列研究，帮助物企厘清当前物业费收缴率困境，打破低收缴率陷阱，总结物业提升收缴率的可复制实战策略，帮助企业构建起可落地的“好服务”战略。
行业现状：从规模扩张到质量优先的发展逻辑转变
近年来，中国物业管理行业正处于市场化改革以来的重要转型调整期。行业普遍面临物业费收缴率持续下行与住宅物业主动撤场增多的双重压力，二者相互交织、互为因果，形成自我强化的恶性循环，标志着行业过去依托房地产高速增长的粗放发展时代已经结束。
从行业整体运行情况来看，全国物业服务企业物业费收缴率已连续多年下滑，项目留存率的持续回落，物业服务企业主动提前解约或合同到期后不再续约的现象日益普遍。
近期，撤场现象呈现出明显的区域集中性与头部化特征，苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州等城市撤场案例相对集中，包括多家行业头部企业在内的各类物业服务企业，均不同程度地对部分长期亏损的住宅项目进行了战略性剥离。这一现象印证了行业发展逻辑已从过去的“规模优先”全面转向“盈利优先”，一场围绕服务质量与运营效率的深度调整正在行业内展开。
表：2025年以来部分城市物业企业退出住宅项目案例
行业困局的深层逻辑：运营、收支与存续的三重困境
当前物业管理行业面临的并非单一维度的经营困难，而是运营体系、收支结构与行业生态三个层面相互叠加、彼此传导的系统性困境。
(一)运营层面：渐进式发酵的信任危机
运营问题的核心前提是物业费收缴率的持续下行，这场信任危机并非骤然爆发，而是一个逐步发酵、层层传导的过程。收缴率初期回落阶段，规范运营的企业普遍会通过动用项目储备、统筹总部资金等方式内部调剂兜底，全力维持合同约定的服务品质。但这一阶段社区舆论场呈现出明显的“音量与人数背离”特征，少数拒缴业主会放大个别服务瑕疵、主导社区负面情绪，而企业的兜底行为反而加深了业主的认知偏差，催生“搭便车”心理，引发跟风欠费，推动收缴率持续走低。当收缴率跌破行业警戒线且长期无法改善后，企业资金耗尽只能被动压缩非核心服务，这一行为在前期负面情绪的催化下被解读为“服务懈怠”，进一步动摇业主缴费意愿，“收缴率下滑——服务被动压缩——更多业主拒缴”的恶性循环正式形成。若收缴率继续跌破盈亏平衡点，企业将不得不压缩基础服务，最终导致双方信任彻底破裂，企业选择撤场，小区面临失管风险。
(二)收支层面：难以调和的结构性剪刀差
收支失衡是当前物业管理行业最核心的结构性矛盾，收入端的多重刚性约束与成本端的持续攀升形成了难以调和的剪刀差。收入端，收缴率持续下行直接侵蚀了企业最核心、最稳定的收入基础，而物业费调价机制长期失灵，多数小区收费标准十余年未变，完全无法覆盖同期成本涨幅。2026年起实施的增值税新规，要求企业对未实际到账的物业费先行缴纳税款，进一步加剧了企业的现金流压力。成本端，占总运营成本六成以上的人力成本保持刚性上涨，成为企业最大的支出负担。同时，国内大量住宅小区集中进入设施老化期，公共维修基金提取流程繁琐、审批周期长、回款困难，企业为维持小区基本运转被迫垫付大量维修资金；而多数小区将公共收益直接用于现金分红，未优先补充专项维修资金或用于公共设施日常维护，进一步将设施维护的全部压力转嫁给有限的物业费收入，形成寅吃卯粮的不可持续局面。
图：《财政部税务总局关于增值税进项税额抵扣等有关事项的公告》(节选)
(三)存续层面：行业出清加速与行业声誉透支
在运营困局与收支失衡的双重挤压下，物业管理行业的生存压力持续加大，市场出清进入前所未有的加速阶段。过去行业长期依赖开发商的持续输血实现规模扩张，随着房地产行业进入深度调整期，开发商不仅终止了对旗下物业企业亏损项目的补贴，反而要求物业剥离不良资产、聚焦盈利业务以反哺集团，大量长期依赖补贴维持运营的项目因此被集中剥离。行业整体盈利水平持续下行，大量中小物业企业处于薄利甚至亏损边缘，主动撤场成为普遍的止损选择。与此同时，个别劣质物业的违规行为通过社交媒体被迅速放大为行业共性问题，不断强化公众对物业管理行业的负面刻板印象。这种行业性的声誉透支，会进一步放大社区舆论场中的负面声音，降低全体业主的缴费意愿，让始终坚持规范运营的企业也不得不承担额外的信任成本，最终形成“个别企业犯错，全行业买单”的恶性循环。
收缴率下降的连锁反应：多方主体的利益传导与治理挑战
物业费收缴率下滑与物业撤场潮并非孤立的行业现象，其影响会沿着产业链与治理链条传导至物业公司、业主与基层政府等多个主体，引发一系列连锁反应。
图：物业费下降对各方影响
对于物业服务企业而言，这场危机直接推动行业从规模扩张转向生存与质量并重的发展阶段。物业费是企业最主要的现金流来源，收缴率下滑导致企业资金链紧张，应收款项规模扩大，坏账风险上升。许多中小物业公司因现金流断裂退出市场，头部企业也不得不收缩战线，主动剥离长期亏损项目，将资源集中于盈利能力较强的优质项目与非住宅业态。过去依赖规模扩张的发展模式已难以为继，企业纷纷转向“舍量求质”的发展战略，更加注重项目的单盘盈利能力与运营效率。与此同时，行业格局也在加速重构，市场集中度进一步提升，但本轮整合不再是简单的规模扩张，而是基于服务能力与运营效率的优胜劣汰。
对于广大业主而言，物业撤场带来的是居住品质下降与资产价值缩水的双重损失。物业一旦撤场，小区管理瞬间陷入真空，垃圾堆积、安保缺位、电梯停运、公共设施损坏无人维修等问题会集中爆发，严重影响业主的日常生活。更为深远的影响在于房屋资产价值的缩水，物业管理水平是影响二手房价格的核心因素之一，失管小区的房价通常会明显低于周边管理良好的同类型小区，这对于绝大多数将房产作为家庭主要资产的业主而言，意味着财富的直接损失。而陷入失管困境的小区，往往很难再引入新的物业服务企业，其他企业看到小区收缴率低、矛盾尖锐、亏损风险大，都不愿轻易接手，最终导致小区陷入“撤场→失管→无人接管”的恶性循环。
对于基层政府而言，物业矛盾的集中爆发大幅加重了基层治理负担，带来了新的社会稳定风险。小区是基层治理的最小单元，物业纠纷已成为当前城市基层矛盾的主要来源之一，占据了基层社区工作者大量的时间与精力。物业撤场后，政府不得不承担起应急管理的责任，投入大量人力物力维持小区基本运转，协调解决业主之间的矛盾，推动成立业主委员会，协助引入新的物业服务企业。这不仅大幅增加了基层政府的行政成本，也对基层治理能力提出了更高要求。当小区陷入长期失管状态时，业主的不满情绪容易积累激化，甚至可能引发群体性事件，影响社区和谐稳定。此外，为了维持失管小区的基本运转，部分基层政府不得不动用公共财政资金进行补贴，进一步加大了地方财政压力。
结语
当前物业管理行业面临的困局，是行业发展到特定阶段的必然产物，是房地产行业深度调整、社会治理体系转型与居民需求升级等多重因素叠加的结果。它不仅是一个行业经济问题，更是一个关乎民生福祉与社会治理的综合性问题。
破局的关键在于重构物业服务的价值体系与信任机制，建立与成本上涨相匹配的物业费动态调整机制，完善公共维修基金使用与公共收益管理制度。这需要物业服务企业回归服务本质，提升服务品质与运营效率，实现透明化运营；需要业主增强契约精神与公共意识，理性表达诉求，共同维护小区公共利益；更需要政府加强顶层设计与监管引导，完善相关法律法规，厘清各方权责边界，构建政府、企业、业主多方协同的基层治理新格局。
只有各方都承担起自身应尽的责任，形成良性互动的生态，才能打破当前的恶性循环，推动物业管理行业回归服务本质，实现健康可持续发展，最终提升广大居民的居住幸福感与获得感。
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